SALZBURGS WOHNUNGSMARKT BRAUCHT EINE KRAFTANSTRENGUNG, UM EINE NEUE WOHNUNGSNOT ZU VERMEIDEN

In den Neunzigerjahren gelang es in Salzburg durch eine Kraftanstrengung in Form eines politischen Schulterschlusses über alle Parteigrenzen hinweg sowie durch eine mit dem Land abgestimmte Vorgangsweise, den Titel „Hauptstadt der Wohnungsnot“ loszuwerden. „Einen solchen Kraftakt brauchen wir wieder, wenn man sich die aktuellen Zahlen ansieht“, stellt Bürgermeister Heinz Schaden zur aktuellen Diskussion und mit Blick auf die Gebäude- Wohnungs- und Grundstücksstatistik für das abgelaufene Jahr fest.

Die Ausgangslage

Die Zahl der Wohnungen beträgt 80.034, 43 Prozent davon stammt aus der Zeit von 1961 bis 1980. Die immerhin beachtliche Dynamik des Wohnbaus in den letzten 10 Jahren wurde allerdings hauptsächlich in den Neunzigerjahren erzielt, in den letzten Jahren ist der Wohnbau stark rückläufig - die Aufhebung der Vertragsraumordnung, die Baulandbesitzer verpflichtete, Gründe zu realisieren, zeigt Wirkung.

Wohnbau braucht neue Dynamik

In den Jahren 1996 bis 1998 entstanden jährlich mehr als 1000 Wohnungen – seither bricht die Neubau-Rate ein. Im Jahr 2003 kam es in Salzburg zu einem Negativ-Rekord beim Wohnungs-Neubau: Nur 488 Wohn-Einheiten wurden errichtet. 2004 stieg die Neubau-Leistung leicht auf 653 Wohnungen an. Für heuer ist keine einzige Fertigstellung einer Wohnung durch eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft absehbar! Derzeit sind 815 Wohnungen im Bau bzw. baubewilligt, ihre Fertigstellung wird sich auf die kommenden zwei Jahre verteilen.

Wohnungsmangel bahnt sich an

"Der Handlungsbedarf im Wohnungsbereich ist unübersehbar. Rund 4000 Menschen haben 2004 um eine Wohnung beim städtischen Wohnungsamt angesucht. 1000 davon sind dringende Fälle. Um den Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen, brauchen wir 300 geförderte Mietwohnungen und zumindest 400 sonstige Wohneinheiten pro Jahr", weiß Wohnungs-Ressortchef Martin Panosch aus seiner politischen Arbeit. Auch nach den Empfehlungen der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) benötigt die Stadt Salzburg pro Jahr etwa 700 neue Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Um diesen Wohnraum auch zu leistbaren Konditionen bereitstellen zu können, hat die Stadt im Parteienübereinkommen für die laufende Funktionsperiode einen Anteil von 300 geförderten Mietwohnungen pro Jahr festgelegt. Beide Ziele werden nicht erreicht: zuletzt wurde 2002 der Jahresbedarf von 700 Wohnungen realisiert, die Rate an geförderten Mietwohnungen wird seit 1999 (mit Ausnahme von 2001 und 2002) nicht erreicht. Am Ende des laufenden Jahres besteht damit ein kumulierter Neubau-Rückstand von knapp 1000 Wohnungen.

Rasche Entspannung ist auch wegen des Mangels an Großprojekten nicht in Sicht: Diese sind einerseits wegen ihrer oft schwierigen sozialen Dynamik umstritten, andrerseits fehlen die Flächen dafür. In der Nachverdichtung liegt keine Lösung für das Wohnungsproblem. In den vergangenen Jahren konnten durch Nachverdichtungen nur 14 Wohneinheiten geschaffen werden. „Derzeit laufen zwei Nachverdichtungsprojekte. Bis Ende 2006 werden daraus 42 Wohneinheiten fertig gestellt," dämpft Martin Panosch diesbezüglichen Optimismus.

Der Fokus der Wohnbau-Politik muss in der nächsten Zeit auf dem Bau erschwinglicher Wohnungen liegen. Salzburg hat eine durchaus gehobene Wohnstruktur, beweist ein Blick auf die Statistik: Mehr als die Hälfte der Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, ebenfalls mehr als die Hälfte der Objekte enthalten Eigentumswohnungen.

Baugrund und Gewerbegrund: teure Mangelware

Der m²-Preis von Bauland für Wohnbauzwecke ist seit 2000/2001 wieder im Steigen begriffen und pendelt sich zur Zeit auf jenem Niveau ein, das vor dem Greifen des Instruments der Vertragsraumordnung (Mitte der 90er Jahre) gegeben war und entspricht den Preisen der Hochzeiten der Wohnungsnot. Ähnlich stellt sich die Situation in Bezug auf den Gewerbegrund dar, der letztes Jahr signifikant angestiegen ist. 2004 lag die Bandbreite pro Quadratmeter zwischen 181 und 448 Euro. Der Durchschnittspreis von 266,5 Euro ist somit um 12,4 Prozent höher als im Jahr 2000 (Bandbreite zwischen 126 und 304 Euro, Durchschnitt 237 Euro). In Zeiten steigender Arbeitslosigkeit wirkt sich der Mangel an Gewerbeflächen und deren Kostenentwicklung fatal auf den Standort Salzburg aus.

Für eine REK-Diskussion ohne Scheuklappen

Vor diesen Hintergrund votieren Bürgermeister Heinz Schaden und Wohnbau-Stadtrat Martin Panosch für die Rückkehr zu einer unaufgeregten REK-Diskussion ohne Scheuklappen. „Selbstverständlich kommt es nicht in Frage, die Grünlandschaften, die für die Lebensqualität in Salzburg so wichtig sind, mutwillig zu zerstören. Im Gegenteil: Wir sollten uns überlegen, wie wir diese Flächen in naturverträglicher Weise für die Menschen in unserer Stadt noch besser erlebbar machen können. Auf der anderen Seite muss es aber auch erlaubt sein, darüber nachzudenken, wo Flächen für Wohnungssuchende und Betriebe verfügbar gemacht werden können“, legt Bürgermeister Schaden klar.

Keine Luftschlösser sondern praktikable Lösungen sind gefragt

Eine weitere politische Stoßrichtung geht nach den Vorstellungen von Heinz Schaden in Richtung „Mobilisierung“ von geeigneten Flächen.

Zunächst müssen die Besitzer verwertungswillig sein. Derzeit läuft eine Erhebung, dabei werden etwaige Verkaufsabsichten der Besitzer geprüft. Darüber hinaus muss die Fläche realistischerweise verbaubar sein. Nur weil eine Fläche am Plan als Baulandreserve ausgewiesen werden könnte, bedeutet das nicht, dass sie realiter bebaubar ist. Alleine mit den am Plan einzeichenbaren „Baulandreserven“ kann der Bedarf nicht abgedeckt werden.

Die Projektleitung für alle diese Recherchen, auf denen aufbauend am 14. Juli die politische Diskussion über die REK-Leitlinien begonnen wird, obliegt dem bewährten Experten Dipl.-Ing. Rudolf Strasser. Er ist auf Fachebene wesentlich verantwortlich für die Wohnbau-Offensive der Neunzigerjahre, als er – damals ausgestattet mit einer geeigneten landesgesetzlichen Regelung – schaffte, große brachliegende Wohnbau- und Gewerbeflächen auf den Markt zu bringen.