Die neue Strubergassensiedlung

Am 02.02.2011 hat der Gemeinderat zum Amtsbericht „Sanierung Strubergassensiedlung“ folgenden Gegenantrag beschlossen:

* Aussetzung der thermischen Sanierungsmaßnahmen bis zur Vorlage eines Masterplans.
* Gemeinsame Erarbeitung eines Rahmenplanes von Wohnungsamt, Stadtplanung und SIG für eine nachhaltige Generalsanierung mit zeitgemäßer Qualität und Beibehaltung der derzeitigen Wohnungsanzahl.
* Finanzwirtschaftliche Bewertung der Baurechtsvergabe.
* Unverzügliche Information der MieterInnen über die Ergebnisse.

Auf Grund der komplexen Aufgabenstellung, der hohen menschlichen Betroffenheit vieler, vor allem älterer BestandsmieterInnen, und der damit verbundenen großen sozial- und stadtplanerischen Herausforderung und nicht zuletzt wegen der besonderen politischen Umstände, wurde in weiterer Folge eine abteilungsübergreifende Projektarbeitsgruppe unter der Federführung des Stadtplanungsressorts eingesetzt und der Auftrag erteilt, dem Stadtsenat am 23.05.2011 einen Amtsbericht „Masterplan Siedlungssanierung Strubergassenareal“ vorzulegen.

Dieser Amtsbericht wurde heute von mir unterzeichnet und an die gemeinderätlichen Gremien weiter geleitet.

Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Strubergassensiedlung ist in den 50er Jahren errichtet, der letzte Bauabschnitt 1962 fertig gestellt worden. In den Nachkriegsjahren sollte die Bevölkerung rasch mit leistbarem Wohnraum versorgt werden. Der Wohnungstyp „Zimmer-Küche-Kabinett“ für eine vierköpfige Familie entstammt den damals gängigen Vorstellungen. Barrierefreiheit, die einen Verbleib in der Wohnung bis ins hohe Alter sicher stellt, und Energiefragen spielten damals ebenso keine Rolle, wie PKW-Besitz die Ausnahme und nicht die Regel war.

Seither wurden Einzelwohnungssanierungen durchgeführt, ansonsten entspricht die Situation der Errichtungszeit.

Für die zuletzt geplante thermische Sanierung inklusive Balkonanbauten, sowie weitere 178 Wohnungseinzelsanierungen, wäre ein Investitionsbedarf von rd. € 19 Mio. angefallen. Trotz dieser enormen Investitionssumme wäre kein zeitgemäßer Wohnstandard erreicht worden und die strukturellen Mängel hätten weiter bestanden. Als Beispiele sind zu nennen:

* Keine Barrierefreiheit der Wohnungen (fehlende Lifte).
* Suboptimale Wohnungsgrundrisse und Wohnungstypen, die den heutigen Erfordernissen nicht mehr entsprechen.
* Veraltete Haustechnik (Heizsystem, Stromnetz, Brandschutz).
* Erheblicher Fehlbestand an KFZ-Abstellplätzen.
* Mangelhafte Gestaltung und Nutzungsmöglichkeiten des Freiraumes.
* Unzureichende Lärmabschirmung von verkehrsbelasteten Straßen.

Die generelle Zielsetzung für die Generalsanierung mit teilweiser Neuerrichtung muss also eine zukunftsfähige und langlebige Wohnanlage mit hoher soziokultureller, funktionaler, ökologischer und ökonomischer Qualität sein.

Ohne Zweifel bringt diese geplante Siedlungserneuerung einen tiefen Eingriff in den Lebensraum und die Lebenssituation der bestehenden BewohnerInnen. Es werden Gebäude, Wohnräume und Freiflächen in Frage gestellt, die den dort lebenden Menschen über Jahrzehnte Geborgenheit gegeben haben und zur Heimat geworden sind. Auch wenn am Ende Wohnhäuser entstehen, die tatsächlich einen Verbleib der künftigen BewohnerInnen bis ins hohe Alter ermöglichen, muss der Umgang mit den jetzigen MieterInnen, das Eingehen auf ihre persönliche Situation, das Bemühen Ersatz- oder Übergangslösungen zu finden, die für sie lebbar sind und die Hilfe, diesen Lebenseinschnitt zu bewältigen, im Vordergrund bei der weiteren Projektsabwicklung und Umsetzung stehen.

Das Projektsgebiet

Das Projektsgebiet umfasst drei Quartiere, Ignaz-Harrer-Straße - Strubergasse Nord -Strubergasse Süd. Innerhalb dieser drei Quartiere sind folgende Baufelder vorgesehen:

Ignaz-Harrer-Straße

Baufeld A

In Verbindung mit dem Stadtwerkeareal wird ein Neubau des Wohnblockes an der Ignaz-Harrer-Straße – Roseggerstraße zu einer städtebaulich optimalen Lösung für das gesamte Stadtquartier führen. Die Häuserzeile soll entlang der Straßenfront neu errichtet werden und wird damit wesentlich zur Aufwertung des Straßenraumes an der Ignaz-Harrer-Straße beitragen. Mit dem Neubau ist die Errichtung einer Tiefgarage und jedenfalls eines Durchganges auf Höhe der Alois-Stockinger-Straße in das Stadtwerkeareal vorzusehen. Der Neubau ermöglicht eine barrierefreie Erschließung, einen optimalen Lärmschutz sowie einen zeitgemäßen und kostengünstigen Wohnungsstandard.

Strubergasse Nord

Als wesentliches Ziel der Stadtentwicklung soll die Charakteristik der Siedlung mit ihrer Maßstäblichkeit, den sozialen Bezügen und den hochwertigen Freiraumaspekten bewahrt und gestärkt werden. Für diesen Bereich werden eine Bauhöhe von 5 Vollgeschoßen oder 4 Vollgeschoßen (Bestandssituation) mit Vollausbau des derzeit für Wohnzwecke ungenutzten Dachgeschoßes vorgesehen.

Baufeld B

Der erste Bauabschnitt umfasst die Häuser Strubergasse 44, 46, 54, 56 und 64,66. Die Gebäude weisen ausschließlich den ungünstigen und kaum modernisierbaren Typ „Einzimmerwohnung mit Wohnküche“ auf. Nachdem sich dieser Abschnitt für den Bau einer zentralen Sammeltiefgarage anbietet, sollten die drei betroffenen Wohnobjekte in vergleichbarer städtebaulicher Qualität, aber mit zeitgemäßen und modernen Wohnungen neu errichtet werden.

Baufeld C

Strubergasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 48, 50, 52 sowie 58, 60, 62. Die Wohnungen bestehen jeweils aus zwei Zimmern und einer Wohnküche. Auch dieser Wohnungstyp entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen. Bei der Neuplanung dieser Gebäude sollte jedenfalls die Freiflächenqualität des westlich angrenzenden Parks aufgenommen und in das Gebiet hinein erweitert werden. Eine Erweiterung der zentralen Tiefgarage im Bereich der Häuser Strubergasse 48, 50, 52 und 58, 60, 62 bietet sich an.

Baufeld D

Die Häuserzeilen Roseggerstraße 3, 5 und 7, 9, 11, sowie Leonhard-v.-Keutschach-Straße 19, 21, 23, 25, 27, 29 und 31, 33, 35 weisen mit ihrer städtebaulichen Anordnung eine günstige und erhaltenswerte Struktur auf. In diesem Abschnitt sind 50% des Wohnungsbestandes Dreizimmerwohnungen, die noch am ehesten den Anforderungen zeitgemäßer Wohnformen entsprechen. Grundsätzlicher Modernisierungsbedarf besteht aber auch hier, bevorzugt soll eine Generalsanierung des Bestandes angestrebt werden.

Baufeld E

Das Gebäude Leonhard-v.-Keutschach-Straße 37 und 39 könnte durch eine neue städtebauliche Ausrichtung sowohl den Straßenraum besser fassen als auch zur Verbesserung und Ausweitung der südlich angrenzenden Parksituation beitragen. Insofern wird empfohlen, dieses Gebäude als Neubau vorzusehen.

Baufeld F

Entlang der Achse Rudolf-Biebl-Straße, die als Stadtteilzentrum mit Entwicklungsschwer¬punkt ausgewiesen ist, soll die Chance einer weitgehenden Neubebauung genutzt werden, um diesen Bereich städtebaulich aufzuwerten und einen attraktiven Bereich zwischen S-Bahn-Haltestelle im Süden und Neuer Mitte Lehen im Norden zu schaffen. Vorgeschlagen wird eine Blockrandbebauung, die zugleich als durchgehender Lärmschutz für die dahinter liegenden Gebäude dient. Das Haus Rudolf-Biebl-Straße 24 und 26 soll dabei einer genaueren Betrachtung unterzogen werden, da es als so genanntes „Ärztehaus“ einen höheren Ausstattungsstandard aufweist. Straßenseitig ist eine attraktive Vorzone mit breiten Gehwegen und einer Allee zu gestalten. Eine Erdgeschoßzone mit Läden des täglichen Bedarfs, einem Nahversorger und Gastronomie trägt wesentlich zur Aufwertung und Belebung dieses Abschnittes bei.

Baufeld G

Für den Wohnblock Roseggerstraße 15 und 17 ist eine eigenständige Lösung zu finden, wobei eine Angleichung und Harmonisierung an die Umgebungsstruktur zu suchen ist. Das 4-geschoßige Wohnhaus ist an ein 7-geschoßiges Objekt angebaut.

Strubergasse Süd

Baufeld H

Ältere 4-geschoßige Bauten bilden mit neueren 7-geschoßigen Bauten eine heterogene Ausgangssituation. Ziel sollte es sein, hier eine neue, angemessene und harmonisierte Struktur zu finden. Das bedeutet, dass auch die Gebäudehöhen anzugleichen wären, wobei hier wieder von 5 Vollgeschoßen als Leithöhe auszugehen wäre. Um die Parkplatz- und Freiraumsituation grundlegend zu verbessern, wird die Errichtung einer zentralen Sammeltiefgarage vorgeschlagen. Dies spricht für den Neubau jedenfalls der älteren, 4-geschoßigen Häuser Strubergasse 35, 37 und 39 im Mittelteil der Siedlung.

Umsetzung und zeitlicher Ablauf

Insgesamt ist für alle Baufelder mit einem Umsetzungszeitraum von insgesamt 8 Jahren auszugehen. Dies vor allem deshalb, weil Voraussetzung entsprechende Ersatz- oder Übergangswohnungen für die bestehenden MieterInnen sind und nach den bisherigen Erfahrungen, das Wohnungsamt pro Jahr mit etwa 100 betroffenen MieterInnen Verhandlungen führen und zu einer einvernehmlichen Lösung kommen kann. Diese Anzahl führt auch zu keiner Überbeanspruchung des Wohnungsmarktes.

Durch eine etappenweise Vorgangsweise ist es auch möglich, nach Errichtung und Neubau eines ersten Teilabschnittes die notwendigen Übersiedelungen innerhalb des Quartiers abzuwickeln. Viele der betroffenen Menschen fühlen sich mit dem Ort an dem sie wohnen und den bestehenden sozialen Beziehungen stark verbunden.

Erster Bauabschnitt

Der erste Bauabschnitt umfasst das Baufeld A, Ignaz-Harrer-Straße – Roseggerstraße. Dazu soll ein zweistufiges städtebauliches architektonisches Verfahren durchgeführt werden, Start Juli 2011, Entscheidung November 2011. Die notwendigen baubehördlichen und planungsrechtlichen Verfahren sollen im Mai 2012 mit der Baubewilligung abgeschlossen werden, der Baubeginn wird mit Sommer 2012 angestrebt.

Für das Quartier Strubergasse Nord ist ebenfalls ein zweistufiges städtebauliches architektonisches Verfahren vorgesehen, das im November 2011 starten und im März 2012 abgeschlossen werden soll. Mit diesen Verfahren soll die Planung des gesamten zusammenhängenden Quartiers aus einem Guss sicher gestellt werden.

Zweiter Bauabschnitt

Die drei Häuser entlang des Baufeldes B entlang der Strubergasse folgen als zweiter Bauabschnitt, als Baubeginn wird Frühjahr 2013 angestrebt.

Die weiteren Bauetappen sind einerseits durch das Realisierungskonzept des Architekturwettbewerbes und andererseits durch die Bestandsfreimachung durch das Wohnungsamt beeinflusst und können deshalb noch nicht exakt fest gelegt werden.

Auf Grund der bisherigen vertiefenden Untersuchungen ergibt sich aus heutiger Sicht folgender wahrscheinlicher Ablauf:

1. Abschnitt, Baufeld A, Ignaz-H.-Str., 114 WE – Sommer 2012
2. Abschnitt Baufeld B, Strubergasse Nord, 96 WE – Frühjahr 2013
Zeitgleiche Umsetzung mit Baufeld G, 24 WE
3. Abschnitt, Baufeld C, Strubergasse Nord, 96 WE – 2014
4. Abschnitt, Baufeld D, Strubergasse Nord, 112 WE – Ende 2015/Anfang 2016
5. Abschnitt, Baufeld E und F, Strubergasse Nord, 78 WE - 2017
6. Abschnitt, Baufeld H, Strubergasse Süd, in 2 Teiletappen möglich, 99 WE – 2018/2019

Mietergespräche, BürgerInnenbeteiligung und Öffentlichkeitsarbeit

Eine durchgängige und umfassende Information und Beteiligung der Öffentlichkeit ist selbstverständlich. Versammlungen vor und nach den Wettbewerbsverfahren und zu den Bebauungsplänen, öffentlichen Sitzungen des Gestaltungsbeirates etc.

Entscheidend ist aber die rechtzeitige und durchgängige Information der bestehenden BewohnerInnen. Von der GSWB wurde bereits ein Bürgerbüro in der Rudolf-Biebl-Straße Nr. 24/26 eingerichtet. Persönliche Information und Beratung soll bedarfsgerecht über die gesamte Bauzeit fortgesetzt werden.

Mehrere MieterInnenversammlungen wurden bereits im März 2011 durchgeführt und werden fortgesetzt. Die höchste Bedeutung haben aber die direkten und persönlichen Gespräche des Leiters des Wohnungsamtes, Hrn. Peter Holzmann, und seiner MitarbeiterInnen mit den Betroffenen Mietern zur einvernehmlichen Auflösung der bestehenden Mietverhältnisse. Dabei kann auf die Sorgen, Nöte und Ängste aber auch die Wünsche und Erwartungen individuell und behutsam eingegangen werden. Bisher wurden Gespräche mit 155 betroffenen MieterInnen durchgeführt und konnten bereits in 50% der Fälle Vereinbarungen getroffen werden.

Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mietvertrag über die Wohnung wird vom Wohnungsamt auf Basis der Gesprächsergebnisse einvernehmlich aufgelöst. Der
Mieter verpflichtet sich sofort nach Übergabe der neuen Wohnung zu übersiedeln und die
bisherige Wohnung geräumt zu übergeben.

Rückkehrrecht

Die Stadt Salzburg behält sich im Baurechtsvertrag das gesamte und dauerhafte
Vergaberecht der Wohnungen vor. Im diesem Fall bietet die Stadt dem bisherigen Mieter ein Rückkehrrecht an und schließt mit ihm eine Vereinbarung über die Rückübersiedelung in die generalsanierte Wohnung. In diesem Fall hat der Baurechtsnehmer kein Recht, den Mieter abzulehnen.

Anbot von Ersatzwohnungen

Das Wohnungsamt bietet den Mietern zumindest gleichwertige Wohnungen in Gebäuden an, in denen die Stadt bzw. der Baurechtsnehmer Vergaberechte hat. Der Mieter verpflichtet sich, den schriftlichen Mietvertrag über die Ersatzwohnung binnen 14 Tagen nach Erhalt des Vertrages abzuschließen.

Kostenübernahme durch den Baurechtsnehmer

Der Baurechtsnehmer übernimmt die Kosten für die Übersiedlung in die Ersatzwohnung bis
zu einem Höchstbetrag von € 1.500,--, sowie Nebenkosten.

Mietzinsbildung bei städtischen Wohnungen

Bei Ersatzwohnungen, die im Eigentum der Stadtgemeinde Salzburg stehen, wird den
Mietern ein Mietzins in der Höhe des jeweiligen Kategoriemietzinses berechnet.
Bei Härte- und Sonderfällen wird Mietern, denen derzeit der 2/3 Kategoriemietzins berechnet wird (Mieterverträge wurden vor 1984 abgeschlossen), bei städtischen Ersatzwohnungen der gleiche Mietzins zugestanden.
Ältere Mieter, die in ein Seniorenheim übersiedeln möchten, werden bei der Vergabe
vorrangig berücksichtigt.

Ersatz von Aufwendungen für eine Wohnung (Investitionsablösen)

Einige MieterInnen haben in ihre Wohnungen selbst investiert und sie für den individuellen Bedarf ausgestattet. In vielen Fällen wurde damit eine Anhebung des Standards der Wohnung erreicht, bei Übersiedelung in eine neue Wohnung, die mindestens denselben Standard aufweist, ist davon auszugehen, dass der Aufwand damit abgelöst wurde. Trotzdem sind Ablösen nach individueller Prüfung des Einzelfalles möglich. Sonderregelungen werden grundsätzlich in Abstimmung zwischen Baurechtsnehmer und Wohnungsamt getroffen.

Baurecht

In den vom Grundamt bereits ausgearbeiteten Baurechtsverträgen mit der GSWB werden die Pflichten des Baurechtsnehmers fixiert. Diese sind insbesondere:

Ausschließliche Errichtung von geförderten Mietwohnungen, Nettohauptmietzins übersteigt den jetzigen Hauptmietzins der Kategorie A-Wohnungen nicht (mit Stand März 2011 € 4,69 je m2 Nutzfläche und Monat). Das Einweisungsrecht bleibt zur Gänze bei der Stadt, es wird dieselbe Anzahl an Wohnungen errichtet wie derzeit vorhanden. Die Kosten für die Übersiedelung werden vom Baurechtsnehmer übernommen. Der Baurechtsvertrag wird auf 80 Jahre abgeschlossen.

Beispielgebendes Modell einer nachhaltigen und zukunftsfähigen Siedlungsentwicklung und Stadterneuerung.

Masterplan und Projektentwicklung zur neuen Strubersiedlung stellen ein beispielgebendes Modell für die Sanierung und Modernisierung alter, in den Nachkriegsjahren entstandener Wohnsiedelungen dar. Es ist eine Basis für zukunftsfähige Stadterneuerung und die dauerhafte Bekämpfung der Wohnungsnot, sowie ein weiterer Schritt zur Aufwertung und Modernisierung Lehens.

Ich hoffe, dass damit die parteipolitischen Querelen endlich der Vergangenheit angehören und im Sinne der betroffenen Menschen und unserer Stadt die zügige und konsequente Umsetzung folgt.

Johann Padutsch