AirBnB-Kontrollen: Stadt wünscht sich aktive Unterstützung der Steuerberater:innen und Makler:innen

Um wertvollen Wohnraum zurückzugewinnen, geht die Stadt Salzburg verschärft gegen illegale Kurzzeit-Vermietungen an Touristen vor. Dabei hofft Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl auf die Unterstützung zweier Berufsgruppen, deren Geschäft sich rund um Immobilien dreht: Makler:innen und Steuerberater:innen. In einem Schreiben appelliert er an die Präsidenten der Salzburger Wirtschaftskammer und der Standesvertretung der Steuerberater:innen, ihre Mitglieder für die aktuelle Gesetzeslage zu sensibilisieren. „Leider stoßen wir immer wieder auf Immobilienbesitzer, die auf Anraten ihres Steuerberaters oder Maklers eine Wohnung an Touristen vermietet haben – und damit geltendes Recht verletzt haben. Dabei fallen mitunter saftige Strafen für die Wohnungseigentümer an“, sagt Bürgermeister-Stellvertreter Dankl. 

Die Stadt macht auch auf gesetzliche Änderungen aufmerksam, die seit dem 1. August 2025 in Kraft sind. So ist etwas bereits das bloße Anbieten einer touristischen Kurzzeitvermietung ohne Bewilligung strafbar. Bisher mussten Gemeinden Tourist:innen mit dem Koffer in der Hand in der zweckentfremdeten Wohnung antreffen. In Fällen, bei denen tatsächlich Gäste durch die Kontrollorgane der Stadt angetroffen werden, gilt der zweifache Strafrahmen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß und Wohnung. 

Warum braucht es diese Regeln?
Wohnraum in Salzburg ist bekanntlich knapp und teuer. Wohnungen, die kurzfristig touristisch vermietet werden, fehlen auf dem regulären Wohnungsmarkt, treiben die Preise weiter hoch und können Nachbarschaften belasten. Touristische Beherbergung soll daher in Hotels und gewidmeten Beherbergungsbetrieben stattfinden, nicht in normalen Miet- oder Eigentumswohnungen.

Die Ausnahmen im Überblick
Die Stadt Salzburg hat bisher keine einzige Bewilligung für eine touristische Kurzzeitvermietung im Sinne des Raumordnungsgesetzes erlassen. Legal ist das Anbieten nur mehr, wo eine Ausnahme gilt – und diese werden schrittweise weniger: 

• Wohnungen, die bereits vor 2018 nachweislich rechtmäßig touristisch genutzt wurden, dürfen es weiterhin tun. Die Beweispflicht wurde aber gesetzlich verschärft. 
• Wohnungen in alten Apartmenthäusern, die schon vor 1973 offiziell als solche bewilligt wurden, gelten als Ausnahme.
• Landwirtschaftliche Betriebe dürfen Gästezimmer am Hof anbieten.
• Möglich bleibt auch die Privatzimmervermietung – nicht für ganze Wohnungen, sondern nur für einzelne Räume in der eigenen Wohnung: Sie ist allerdings nur erlaubt, wenn Vermietenden selbst in der Wohnung wohnen und keine Hilfskräfte eingesetzt werden. Es sind maximal zehn Betten gestattet.
• Erlaubt wäre die touristische Nutzung theoretisch in ausdrücklich ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten. Solche gibt es in der Stadt Salzburg aber nicht.

Eigentumswohnung: Alle müssen zustimmen
Wer seine Eigentumswohnung kurzfristig an Gäste vermieten möchte, braucht mehr als nur eine Genehmigung nach dem Raumordnungsgesetz. Die touristische Nutzung gilt als Widmungsänderung und dafür ist zusätzlich die Zustimmung aller Eigentümer:innen der Wohnanlage erforderlich. Ist diese nicht vorhanden, kann jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer zivilrechtlich dagegen vorgehen, etwa mittels einer Klage oder einer Unterlassungsforderung.

Warum ist das wichtig?
Vielen Vermieterinnen und Vermietern ist nicht bewusst, dass sie sich mit Kurzzeitvermietungen rechtlich auf dünnem Eis bewegen. Wer Wohnungen an Gäste vermieten möchte, sollte sich daher rechtlich absichern und im Zweifel nachfragen, bevor Probleme entstehen. Für Auskünfte und Beratung steht die bei der Stadt Salzburg eingerichtete Dienststelle „Überprüfung Zweckentfremdung von Wohnungen“ zur Verfügung, deren Kontaktdaten auf der Homepage der Stadt Salzburg abrufbar sind.